Wat is zakelijk inkomen?
Zakelijk inkomen is het inkomen dat je uit je onderneming haalt en dat een geldverstrekker meetelt voor je hypotheek. Bij een zzp'er of eenmanszaak is dat de winst uit onderneming, bij een VoF of maatschap jouw aandeel in de winst en bij een BV het inkomen van de directeur-grootaandeelhouder.
Een werknemer laat een loonstrook en een werkgeversverklaring zien. Jij hebt dat niet, en je winst verschilt per jaar. Daarom stelt een onafhankelijke rekenexpert je toetsinkomen vast in een inkomensverklaring: het inkomen waarvan een geldverstrekker redelijkerwijs mag verwachten dat je het ook de komende jaren verdient.
Sinds 1 januari 2019 is een officiële inkomensverklaring verplicht als je als ondernemer een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvraagt. Ook zonder NHG vragen steeds meer geldverstrekkers om dit onafhankelijke document.
Wanneer heb je een inkomensverklaring nodig?
- bij de aankoop van een woning;
- als je je hypotheek oversluit;
- als je een verbouwing wilt financieren.
Is het inkomen uit je onderneming niet nodig voor de hypotheek? Dan is een beoordelingsverklaring nodig in plaats van een inkomensverklaring.
Zo wordt je zakelijk inkomen berekend
Een geldverstrekker kijkt niet alleen naar vorig jaar, maar wil ook weten of je inkomen stabiel is, of er een stijgende lijn in zit en of er eenmalige posten tussen zitten die niet mogen meetellen.
Drie jaar als vertrekpunt
In de basis tellen de meeste geldverstrekkers het inkomen over de afgelopen 3 jaar op en delen dat door 3, waarbij de uitkomst niet hoger mag zijn dan het inkomen in het laatste jaar. Dat is alleen het vertrekpunt. Een rekenexpert beoordeelt je jaarcijfers en balans in samenhang: zit er een stijgende lijn in, wat is de oorzaak, en is die groei blijvend?
Correcties op de fiscale winst
De fiscale winst is niet altijd het inkomen waarmee een geldverstrekker rekent. We corrigeren voor incidentele posten, afschrijvingen die afwijken van de norm en privégebruik. Wat overblijft, is wat je werkelijk uit je onderneming kunt halen om je hypotheek te betalen.
Korter dan drie jaar ondernemer
Met NHG kun je al vanaf 1 jaar ondernemerschap een inkomensverklaring aanvragen, en bij veel geldverstrekkers ook zonder NHG. Had je daarvoor inkomen uit loondienst, dan mag dat in veel gevallen meetellen voor het gemiddelde. Sommige geldverstrekkers vragen een prognose, maar met de uitkomst daarvan wordt niet gerekend.
Ook in loondienst
Inkomen uit loondienst telt meestal mee, afhankelijk van de geldverstrekker. Werk je meer dan 80% in loondienst, dan wordt het inkomen uit je onderneming gemaximeerd op 30% van het fulltime jaarloon in loondienst.
De verklaring zelf
Je ontvangt een inkomensverklaring als pdf, onderbouwd volgens de normen van je geldverstrekker of, bij een hypotheek met NHG, volgens de NHG-kaders. Heeft je hypotheekadviseur de aanvraag gedaan, dan staat de verklaring direct in het systeem van je adviseur.
Zakelijk inkomen per rechtsvorm
Welk inkomen meetelt en welke stukken extra nodig zijn, hangt af van je rechtsvorm. Per rechtsvorm staat alles op een eigen pagina.
| Rechtsvorm | Wat telt als inkomen | Tarief excl. BTW |
|---|---|---|
| Zzp'er of eenmanszaak | Winst uit onderneming, beoordeeld over meerdere jaren. | € 315 |
| VoF of maatschap | Jouw winstaandeel volgens de vennootschapsakte of maatschapsovereenkomst, plus de financiële gezondheid van de hele samenwerking. | € 545 |
| BV met DGA | DGA-inkomen, vaak salaris en dividend, beoordeeld over meerdere jaren. Winstdeling alleen onder voorwaarden.Extra stukken: Salarisstrook DGA-loon (december vorig jaar, januari dit jaar). | € 545Inkomensverklaring BV€ 75Onttrekkingsverklaring |
| Holding of meerdere BV's | Het inkomen uit iedere BV waarin je 5% of meer van de aandelen hebt.Extra stukken: Jaarcijfers van iedere BV waarvan je 5% of meer aandelen bezit; Salarisstrook DGA-loon (december vorig jaar, januari dit jaar). | € 675Tot en met 2 ondernemingen€ 790Tot en met 3 ondernemingen€ 110Per extra onderneming |
Wat kost een inkomensverklaring?
Je betaalt een vast tarief per rechtsvorm en aantal ondernemingen. Alle bedragen zijn exclusief BTW. De voorafgaande controle is gratis: blijkt een inkomensverklaring niet haalbaar, dan betaal je niets.
- Inkomensverklaring Eenmanszaak€ 315
- V.O.F. / B.V. / Maatschap€ 545
- T/m 2 ondernemingen€ 675
- T/m 3 ondernemingen€ 790
- per elk extra onderneming€ 110
- Beoordelingsverklaring 1 onderneming€ 75
- per elk extra onderneming (beoordelingsverklaring)€ 75
- Onttrekkingsverklaring€ 75
- Update van de eerder afgegeven verklaring, binnen 3 maandenKosteloos
- PreAnalyse - MaatwerkOp aanvraag
Moet je dossier eerst formeel aan een geldverstrekker worden voorgelegd voor akkoord vooraf, dan rekenen we de helft of het hele tarief, ook als de geldverstrekker het dossier afwijst. Dat overleggen we altijd eerst met jou. Past je situatie niet binnen deze tarieven, dan beoordelen we de aanvraag eerst en komen we met een passend tarief.
Uitleg over wijzigingen, consolidatie en maatwerk staat bij de tarieven.
Benodigde documenten
Hoe completer je dossier, hoe sneller je verklaring klaar is. In het portaal zie je welke stukken voor jouw situatie nodig zijn. Dit is de volledige lijst.
Altijd aanleveren
Recent uittreksel Kamer van Koophandel (KvK)
Niet ouder dan 3 maanden.
Definitieve aangifte inkomstenbelasting over de afgelopen drie jaar
Betreft de definitief verstuurde aangiftes inkomstenbelasting (IB).
De laatste twee definitieve aanslagen inkomstenbelasting van de Belastingdienst
Verklaring geregistreerd inkomen over de afgelopen twee jaar
Ook wel inkomensverklaring of IB60 formulier genoemd.
- Dit moet een digitale versie zijn, opgeslagen onder de oorspronkelijke bestandsnaam die de Belastingdienst heeft gegeven. Zo kan de verklaring op echtheid gecontroleerd worden.
UWV Verzekeringsbericht (niet ouder dan 3 maanden)
- Dit moet een digitale versie zijn, opgeslagen onder de oorspronkelijke bestandsnaam die UWV heeft gegeven. Zo kan het bericht op echtheid gecontroleerd worden.
Jaarcijfers over de afgelopen drie jaar
Betreft de definitieve jaarrekeningen. Indien de cijfers zijn opgenomen in de aangifte inkomstenbelasting is dat veelal ook voldoende. (Een kolommen- of saldibalans is niet toegestaan.)
Heb je een BV, dan komen daar de salarisstroken van je DGA-loon bij. Bij een holding of meerdere BV's ook de jaarcijfers van iedere BV waarin je 5% of meer van de aandelen hebt.
Afhankelijk van het moment van aanvragen
Door het jaar heen vragen we recentere cijfers op. Wat je aanlevert, hangt af van de laatste peildatum voor je aanvraag.
Vanaf 1 februari
Tussentijdse cijfers & aangifte omzetbelasting Q1, Q2, Q3 & Q4 over het afgelopen jaar.
Vanaf 1 mei
Definitieve jaarcijfers vorig jaar. Definitieve IB-aangifte.
Vanaf 1 augustusgeldt nu
Tussentijdse cijfers & aangifte omzetbelasting Q1 & Q2 over het afgelopen jaar.
Vanaf 1 november
Tussentijdse cijfers & aangifte omzetbelasting Q1, Q2, Q3 over het afgelopen jaar.
* Indien de onderneming niet BTW-plichtig is zal er een bevestiging vanuit de boekhouder worden gevraagd omtrent de gemaakte omzet.
* Bij het aanleveren van de tussentijdse cijfers volstaat een kolommen- of saldibalans of de winst- en verliesrekening veelal. Indien het huidige jaar meegenomen dient te worden in de berekening van het toetsinkomen zal worden gevraagd naar de definitieve of tussentijdse cijfers (balans & resultatenrekening) waarbij een kolommen- of saldibalans niet is toegestaan.
Afhankelijk van je situatie
Informatie loondienstverband
Indien er sprake is van een lopend loondienstverband, zal dit ook altijd worden meegenomen in de inkomensverklaring. Hier ontvangen wij graag de volgende gegevens voor:
- Recente salarisstrook
- Werkgeversverklaring
Overzicht van de actuele privé (spaar)middelen
Indien de balans qua liquiditeit of solvabiliteit niet voldoet aan de gestelde eisen kan dit gecorrigeerd worden met een bankafschrift van de privémiddelen (box 3).
Salarisstrook DGA-loon (december vorig jaar, januari dit jaar)
Indien er sprake is van een BV-structuur dient de loonstrook van december vorig jaar en januari dit jaar te worden aangeleverd.
Organogram
Bij een structuur groter dan 2 ondernemingen (inclusief aandelenpercentage).
Geconsolideerde jaarcijfers
Bij 100% deelnemingen behouden wij het recht voor om de geconsolideerde cijfers of de consolidatiestaten op te vragen over de te toetsen jaren. Dit is afhankelijk van de hypotheekverstrekker en/of indien hier inhoudelijk een reden voor is.
Prognose lopend en/of komend jaar
Indien dit gevraagd wordt door de hypotheekverstrekker.
- In bepaalde situaties kan een prognose benodigd zijn, echter kan er niet worden gerekend met de uitkomsten van de opgestelde prognoses.
Overige documentatie
Indien dit gevraagd wordt door de hypotheekverstrekker of van toepassing is op de onderneming. De volgende documentatie kan worden opgevraagd (niet limitatief):
- Uittreksels UBO-register
- WOZ-waarde zakelijk pand
- Kopie inschrijving LRK
- Kopie inschrijving BIG-register
- Lening documentatie
- Aandeelhoudersregister
Doorlooptijd en geldigheid
Binnen 1 tot 3 werkdagen. De termijn gaat in op het moment dat je dossier compleet is, dus met alle benodigde documenten. Concept-jaarcijfers zijn niet voldoende: voor een definitieve inkomensverklaring zijn vastgestelde cijfers nodig.
Na controle door een tweede fiatteur ontvang je een factuur met een betaallink. Direct na betaling wordt de verklaring vrijgegeven in je beveiligde omgeving. De meeste geldverstrekkers accepteren de verklaring tot 6 maanden na afgifte, en de eerste wijziging binnen 3 maanden is kosteloos.
Lees verder over de doorlooptijd stap voor stap of bekijk welke geldverstrekkers de verklaring accepteren.
Veelgestelde vragen over zakelijk inkomen
Wat is zakelijk inkomen?
Het inkomen dat je als ondernemer uit je onderneming haalt en dat een geldverstrekker meetelt voor je hypotheek. Bij een eenmanszaak is dat de winst uit onderneming, bij een VoF of maatschap jouw winstaandeel en bij een BV het inkomen van de DGA.
Hoe wordt zakelijk inkomen berekend voor een hypotheek?
Een rekenexpert beoordeelt je cijfers over meerdere jaren: hoe je winst zich ontwikkelt, of die groei blijvend is en welke posten niet mogen meetellen. De fiscale winst wordt daarbij gecorrigeerd, bijvoorbeeld voor incidentele posten en privégebruik. Welke normen gelden, hangt af van je geldverstrekker en of je hypotheek NHG heeft.
Wat kost een inkomensverklaring?
Voor een eenmanszaak € 315 en voor een VoF, BV of maatschap € 545, exclusief BTW. De voorafgaande controle is gratis: blijkt een verklaring niet haalbaar, dan betaal je niets.
Welke documenten heb ik nodig om mijn zakelijk inkomen te laten vaststellen?
Altijd een recent KvK-uittreksel, de definitieve aangiftes inkomstenbelasting en de jaarcijfers over de afgelopen 3 jaar, de laatste twee definitieve aanslagen, de verklaring geregistreerd inkomen (IB60) over 2 jaar en een UWV-verzekeringsbericht. Afhankelijk van je rechtsvorm, je situatie en het moment van aanvragen komen daar stukken bij.
Kan ik al na 1 jaar ondernemen een hypotheek krijgen?
Met NHG kun je al vanaf 1 jaar ondernemerschap een inkomensverklaring aanvragen, en bij veel geldverstrekkers ook zonder NHG. Had je daarvoor inkomen uit loondienst, dan mag dat in veel gevallen meetellen voor het gemiddelde.
Telt mijn inkomen uit loondienst mee naast mijn onderneming?
Meestal wel, afhankelijk van de geldverstrekker. Werk je meer dan 80% in loondienst, dan wordt het inkomen uit je onderneming gemaximeerd op 30% van het fulltime jaarloon in loondienst.
Zijn concept-jaarcijfers genoeg?
Nee. Voor een definitieve inkomensverklaring zijn vastgestelde jaarcijfers nodig, omdat de geldverstrekker zeker wil weten dat de cijfers niet meer veranderen.
Hoe snel is een inkomensverklaring klaar?
Binnen 1 tot 3 werkdagen. De termijn gaat in op het moment dat je dossier compleet is, dus met alle benodigde documenten.
Hoe lang is een inkomensverklaring geldig?
De meeste geldverstrekkers accepteren een inkomensverklaring tot 6 maanden na afgifte. De eerste wijziging binnen 3 maanden is kosteloos.